NUOVO STATUTO, NUOVI COMPITI DELL’AMMINISTRATORE, PIÙ RESPONSABILITÀ, ONERI E DOVERI

Con la riforma del condominio, che entrerà in vigore il 18 giugno 2013, il legislatore ha ampliato le attribuzioni dell’amministratore fissando nuovi compiti per la tenuta dei registri (anagrafe condominiale, verbali di assemblea, di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità) e imponendo obblighi, già sanciti dalla giurisprudenza, sulla documentazione e informativa verso i condomini. Più articolata è inoltre la redazione da parte dell’amministratore del rendiconto condominiale. Sono state confermate le attribuzioni dell’amministratore su osservanza del regolamento di condominio, esecuzione delle delibere assembleari, riscossione dei contributi, manutenzione ordinaria, uso delle cose comuni, funzione dei servizi, compimento degli atti conservativi. Siamo in presenza di un nuovo e più articolato statuto dei tradizionali compiti dell’amministratore incrementati dalle nuove disposizioni di legge.
Nell’ambito dei compiti precedenti l’amministratore è anzitutto tenuto ad eseguire le delibere condominiali. È da escludere tale obbligo qualora la sua esecuzione comporti la violazione di norme imperative, ad esempio l’esecuzione di lavori di ristrutturazione non consentiti dagli strumenti urbanistici o l’attivazione del riscaldamento con combustibile o in orario non consentito. All’infuori di questa ipotesi sussiste l’obbligo di esecuzione delle delibere condominiali.
Nei riguardi dei partecipanti al condominio, l’amministratore ha una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, per cui i suoi poteri sono quelli di un comune mandatario, conferitigli sia dal regolamento di condominio sia dall’assemblea condominiale. Egli è tenuto ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea con la diligenza del buon padre di famiglia e in virtù di tale diligenza può talvolta soprassedere all’esecuzione di una deliberazione, ad esempio quando sia destinata ad essere in breve modificata o revocata.
La legittimazione processuale attiva dell’amministratore è delimitata dai poteri sostanziali spettantigli per legge o ampliati, nella realizzazione dell’interesse comune, dal regolamento condominiale o da valida delibera dell’assemblea. Pertanto le delibere che l’amministratore è legittimato ad eseguire, agendo anche in giudizio, sono solo quelle che rientrano nei poteri deliberativi dell’assemblea e non incidono sui diritti esclusivi dei singoli condomini.
L’amministratore cura l’osservanza del regolamento di condominio. Il suo compito è limitato alle previsioni regolamentari aventi ad oggetto uso, disciplina e tutela delle parti comuni, non a quelle, pur talora inserite nel regolamento, che riguardino le singole proprietà dei condomini, imponendo reciproche limitazioni o magari vere e proprie servitù. Ha il potere di assumere provvedimenti obbligatori nei confronti dei condomini, che possono impugnarli davanti all’assemblea e, ricorrendone le condizioni, davanti all’autorità giudiziaria. In tale ambito va inquadrato il suo compito di garantire il rispetto del regolamento di condominio per tutelare la pacifica convivenza. Qualora inviti un condominio al rispetto delle leggi o del regolamento non è configurabile, a suo carico, alcun atto di turbativa del diritto altrui: fattispecie in tema di azione di manutenzione del possesso promossa nei suoi confronti.
L’amministratore è, dunque, abilitato ad agire e a resistere nei giudizi che riguardano l’osservanza del regolamento di condominio, senza un’apposita autorizzazione, necessaria solo per le liti attive e passive esorbitanti dalle sue incombenze proprie. Parte della giurisprudenza ha affermato che l’amministratore è legittimato a far valere in giudizio le norme del regolamento condominiale anche se disciplinano l’uso di parti del fabbricato di proprietà individuale, purché rivolte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità e all’abitabilità dell’intero edificio.
Si è ritenuto che l’amministratore, responsabile dei danni cagionati da negligenza, cattivo uso dei poteri e inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini, salvo che il regolamento di condominio preveda la possibilità di applicazione di sanzioni pecuniarie (aumentate nella nuova disciplina) nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull’uso delle cose comuni.
L’attività dell’amministratore, successivamente approvata dall’assemblea, deve ritenersi da questa ratificata con efficacia retroattiva senza pregiudizio per il diritto dei condomini assenti o dissenzienti di impugnare la delibera assembleare di ratifica, né del regime giuridico relativo alle forme e ai termini di esercizio del diritto medesimo. Il potere dell’amministratore di disciplinare l’uso delle cose comuni è finalizzato ad assicurare il pari uso a tutti i condomini e non può estendersi fino a negare a uno di essi ciò che è consentito a tutti gli altri, come il passaggio.
Il potere dell’amministratore riguarda anche la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti. Riguarda altresì il potere di eseguire verifiche e impartire le necessarie provvidenze per mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini. Non riguarda i rapporti personali tra i condomini. L’amministratore ha inoltre la legittimazione in giudizio per compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari.
L’amministratore ha l’ulteriore compito di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni. Nella manutenzione ordinaria rientrano, le piccole riparazioni (campanello, citofono, antenna centralizzata) e quelle necessarie a mantenere in normalità ed efficienza gli impianti tecnologici esistenti. L’amministratore condominiale ha il potere di stipulare, vincolando i condomini, i contratti necessari per la manutenzione ordinaria dei beni comuni e per la loro manutenzione straordinaria, che sia stata deliberata dall’assemblea dei condomini, con eccezione per le opere urgenti in relazione alle quali può provvedere immediatamente, riferendone alla prima adunanza. Tra le varie incombenze a lui spettanti rientra quella di stipulare con la ditta erogatrice il contratto di somministrazione del riscaldamento, che rientra nella categoria delle spese di ordinaria amministrazione.
L’amministratore non è, invece, legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea. Infatti l’articolo 1130 del Codice civile, obbligandolo ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione perché non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato.
Risulta, altresì, confermata in toto l’attribuzione dell’amministratore di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio o per l’esercizio dei servizi comuni. L’amministratore è legittimato alla riscossione dei contributi in base alla ripartizione approvata dall’assemblea o anche in difetto del piano di riparto approvato, senza necessità di autorizzazione alcuna. Di conseguenza, può promuovere il procedimento monitorio e resistere all’opposizione al decreto ingiuntivo.
Il modificato articolo 63 delle Disposizioni di attuazione conferma questa interpretazione e nella nuova stesura prevede che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Stabilisce, inoltre, che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. I compiti tradizionali dell’amministratore sono stati ampliati dal nuovo articolo 1130, che così prevede i nuovi obblighi:
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro 30 giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita; tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
Sempre in relazione ai compiti dell’amministratore il successivo articolo 1130 bis così stabilisce: «Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
Non si tratta in tutto di nuove regole. In parte si tratta di vecchie regole: adempimenti fiscali, bilancio annuale, conservazione della documentazione (estesa alla parte tecnica dell’edificio in condominio), obbligo di informativa ai condomini circa le liti in corso e lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali. Riguardo a quest’ultimo punto, si può ritenere che siano inclusi anche i documenti urbanistici, progettuali, di sicurezza degli impianti, di risparmio energetico, di sicurezza antisismica e antincendio.
Va, altresì, precisato che l’art. 1130 non rientra tra le norme inderogabili fissate dall’articolo 1138 del Codice civile. È infatti proprio il successivo articolo 1131 a stabilire che il regolamento di condominio e l’assemblea possono attribuire all’amministratore maggiori poteri. Certo è che l’amministratore dovrà, nel tempo, destinare molti scaffali del proprio ufficio alla documentazione da conservare; se si interessa di più condomini, la gestione della documentazione si complica.
Riguardo al rendiconto (certamente più dettagliato) rimane in piedi l’interpretazione giurisprudenziale in base alla quale, perché la documentazione presentata dall’amministratore del condominio sia idonea a soddisfare l’obbligo di rendiconto, non è necessario che la contabilità sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma è sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, cioè che venga fornita la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percepiti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico sia stato eseguito e di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione.
Non si richiede la trascrizione delle voci nel verbale assembleare ovvero un precedente analitico dibattito o esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri di quell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione della stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore. Vanno, altresì, considerate valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale, in tal modo risultando determinate, per riferimento alle spese dell’anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata, sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione tra i singoli condomini deriva automaticamente dall’applicazione delle tabelle millesimali.
I predetti criteri si applicano anche in riferimento alla specificità delle partite, atteso che quest’ultimo requisito - come si desume anche dagli articoli 263 e 264 del Codice di procedura civile disciplinanti la procedura di rendiconto e applicabili anche al rendiconto sostanziale - costituisce il presupposto indispensabile per la sussistenza dell’onere del destinatario del conto d’indicare specificamente le partite da contestare.
L’amministratore condominiale deve svolgere l’incarico ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia sia nei pagamenti che nella riscossione delle quote condominiali, per esigere le quali deve tenersi un’adeguata contabilità, emettendole regolarmente alla scadenza convenuta. Il potere di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre a proprie spese copia dei documenti medesimi.
Tra le novità, già presenti in alcuni condominii, figurano le esplicite previsioni di possibilità di nomina di un revisore o del Consiglio di condominio. Va infine segnalato che, su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.   (continua -1)