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LA SURROGA TORNA DI MODA

La BCE ha alzato i tassi di 125 punti base e fino a quando l’inflazione non rientrerà ci saranno altri aumenti. A questi aumenti si unisce, anzi spesso ha preceduto le decisioni della BCE, l’aumento dei tassi di mercato, EURIBOR e EURIRS per i mutui.

Le conseguenze più pesanti per gli aumenti le pagherà chi dovrà accendere nuovi finanziamenti e chi ha acceso mutui a tasso variabile.

Come difendersi non è una risposta facile. Si può pensare, se possibile, a rinviare nuovi prestiti a un momento migliore; prevedere un mutuo con un tetto massimo (cap) al tasso di interesse applicato; stipulare un’assicurazione che copra il rischio di aumenti; ricorrere alla surroga dei mutui dei tassi variabili. La scelta più opportuna, prendendo tutte le informazioni necessarie e con le cautele del caso, può essere surrogare il mutuo esistente, la cosiddetta portabilità, che dopo un momento di “stanca” sembra voler riprendere nuova vita.

Che cos’è la surroga (Legge 40/2007)? È la possibilità di modificare le condizioni del tasso di interesse applicato a un mutuo modificandolo da tasso fisso a tasso variabile oppure, quello che sta avvenendo in questo periodo, un mutuo a tasso variabile in uno a tasso fisso.

La possibilità di surrogare un mutuo è da un lato molto semplice ma da un altro può essere una scelta complicata, se non difficile.

Nella parte positiva rientra la semplicità dell’operazione. Possibilità di surrogare il mutuo quante volte si vuole durante tutta la sua vita, effettuata solo per l’importo residuo (quello anche non rimborsato) del mutuo originario, l’operazione è gratuita per il mutuatario e deve essere effettuata un tempi certi (30 giorni), l’istituto che accetterà la surroga sarà responsabile del buon fine dell’operazione, mantenimento della garanzia originaria e in carenza di azione la vecchia o la nuova banca sono sanzionate: risarcimento pari all’uno per cento del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.

Da ricordare anche che la surroga è sempre possibile, salvo il caso in cui la banca mutuataria non risolva il contratto esercitando il diritto di esigere immediatamente l’intero importo ancora dovuto (decadenza del beneficio del termine) a cui di solito segue il pignoramento del bene al fine di ottenere, con la procedura di esecuzione immobiliare, la vendita all’asta dell’immobile e soddisfarsi con il ricavato della vendita. La banca subentrante, ovviamente, dovrà rispettare tutte le norme sulla trasparenza previste dal Testo Unico Bancario.

Tra le parte più complessa va inserita la tipologia di rimborso adottata per i mutui (e non solo): piano di ammortamento alla francese che prevede il rimborso soprattutto della quota interessi rispetto al rimborso del capitale mutuato, con l’inversione della proporzione man mano che decorre il piano di ammortamento. Prima che qualcuno dica che è un sistema sbagliato o truffaldino (c’è chi lo fa) è bene sapere, senza entrare in tecnicismi, che la giurisprudenza lo ritiene legittimo.

Questa tipologia di rimborso comporta la necessità di verificare se la surroga sia conveniente o meno, sia alle condizioni attuali sia immaginando scenari futuri. Per tale motivo, salvo una previsione di innalzamento abnorme dei tassi facendo la surroga si rischia di aver pagato solo interessi e il nuovo mutuo sarà sostanzialmente simile a quello originario: fondamentale sarà la valutazione, più esatta possibile la convenienza della surroga, avendo presente che il costo di un mutuo non è formato solo dal tasso di interesse. Per la surroga in particolare dovranno essere previste le spese per la nuova istruttoria, per la perizia e per il notaio, considerando che per la nuova banca è un’operazione completamente nuova.

Un secondo aspetto, altrettanto importante, è trovare una banca che sia disposta a surrogare il mutuo a condizioni migliori di quelle originarie e soprattutto se vuole accettare il surrogante come nuovo cliente, ricordando sempre che la banca non ha l’obbligo di accettare qualsiasi richiedente, pur se ha l’obbligo di motivarlo, e l’eventuale rifiuto. Ad esempio, in maniera non esaustiva, una banca può rifiutare di concedere il mutuo per un vecchio contenzioso oppure per un merito creditizio ritenuto non idoneo, un importo rata troppo elevato rispetto al reddito del richiedente, oppure la garanzia concessa non è più sufficiente.

Infine, la banca fa i suoi calcoli e verifica se la concessione del nuovo mutuo in surroga sia conveniente per i suoi conti o piuttosto non sia più conveniente proporre nuovi mutui considerato comunque del mercato sempre una fase positiva oppure un ulteriore aumento dei tassi.

Le banche possono avere interesse ad acquisire un nuovo cliente sia per il mutuo sia per tutte le altre operazioni che nel tempo potrebbe offrirgli, ma prima di tutto pensano ai rischi, al rispetto della disciplina di vigilanza prudenziale, alla valutazione del merito creditizio e alla redditività che possono ricavare dall’operazione così da mantenere una dotazione patrimoniale commisurata all’effettivo grado di esposizione al rischio del finanziatore nel rispetto della disciplina di settore.

In conclusione, pur se è vero che i tassi attuali sono più alti di quelli di solo 2 anni addietro, si deve anche tenere conto di tutte le catastrofi che stanno colpendo l’intero pianeta (pandemia, guerra, crisi economica, energetica e alimentare) e più di una speranza è che l’attuale crisi mondiale entro un periodo non eccessivamente lungo possa ridursi e possibilmente concludersi portando con sé una nuova fase di ribasso dell’inflazione e di tassi contenuti con la possibilità per i titolari di mutuo di effettuare, al momento opportuno e con le accortezze citate, una nuova surroga per ritornare a condizioni ancora migliori di quelle che possono aver spuntato oggi.

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