COME SI ESERCITA LA PRELAZIONE NELLE LOCAZIONI COMMERCIALI

«Il conduttore deve esercitare la prelazione alle stesse condizioni indicate nella comunicazione di vendita». Con la sentenza 19 luglio 2007 n. 16070 la Cassazione ha affermato un principio condivisibile in tema di esercizio del diritto di prelazione e di riscatto in materia di locazione di un immobile ad uso commerciale: il conduttore che intende esercitare tale diritto deve manifestare la propria volontà di acquistare l’immobile alle stesse condizioni indicate nella comunicazione fattagli dal locatore, con la conseguenza che non esercita validamente il suddetto diritto il conduttore che, nella dichiarazione, indichi una diversa regolamentazione del pagamento del prezzo.
Nella fattispecie esaminata, la conduttrice non aveva offerto di rendersi acquirente del compendio immobiliare ad essa locato, alle condizioni poste dai proprietari e, quindi, è stata dichiarata decaduta dalla possibilità di esercitare validamente il diritto di prelazione ad essa riservato dalla legge. Sulla scorta dell’affermato principio la Cassazione ha inoltre sancito che è incondizionatamente esclusa ogni possibilità di libera trattativa tra le parti, essendo interdetta al conduttore la facoltà di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario, pena la declaratoria di invalidità della prelazione.
La riportata decisione si può condividere anche se appare necessario formulare alcune precisazioni. Anzitutto va osservato che la «denuntiatio» non si esaurisce nella comunicazione di un generico intento, volta a sondare il pensiero del conduttore in ordine alla mera eventualità di un trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, ma deve contenere la specifica indicazione di tutte le condizioni della vendita progettata.
L’accettazione del conduttore deve, quindi, effettuarsi offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli, con riguardo non solo al prezzo della vendita ma al complesso delle clausole (anche non economiche) del contratto da stipulare. Vi è inoltre da precisare che, nel caso in cui tra la comunicazione del locatore non seguita da esercizio della prelazione, e la vendita al terzo intercorra un intervallo di tempo tale da poter far escludere, anche in conseguenza della variazione dei valori monetari, una obiettiva parità fra le condizioni di tale vendita e quelle a suo tempo comunicate al conduttore, ricorre a carico del locatore alienante l’onere di provvedere a una diversa e ulteriore comunicazione, ancorché le condizioni di vendita siano rimaste formalmente immutate rispetto a quelle della pregressa comunicazione, conseguendone, in mancanza, la sanzione del riscatto prevista dall’articolo 39 a favore del conduttore.
Va riconosciuto il diritto di riscatto non solo nell’ipotesi in cui nella «comunicazione» sia stato indicato al conduttore un prezzo superiore a quello risultante dalla vendita stipulata con il terzo, ma anche nel caso in cui, a parità di prezzo, siano state concesse al terzo acquirente condizioni di pagamento più vantaggiose, senza che della stessa sia stata data tempestiva ed esatta comunicazione al conduttore avente diritto alla prelazione (Cassazione 9 dicembre 1997 n. 12459).
La proposta di vendita può essere revocata finché il contratto non sia concluso, cioè fino al momento in cui il proponente non abbia ancora avuto conoscenza dell’accettazione dell’altra parte o, nella speciale ipotesi prevista dall’articolo 1327 del codice civile, finché non vi sia stato l’inizio di esecuzione del contratto. Affinché la revoca della proposta sortisca efficacia impeditiva della conclusione del contratto è dunque necessario soltanto che essa avvenga prima di tale momento, e non occorre che essa giunga a conoscenza dell’altra parte nello stesso termine.
Nell’ambito delle condizioni contrattuali alle quali ci si deve attenere, si può affermare che il conduttore che esercita la prelazione è tenuto a versare la pattuita caparra (Cassazione 9 marzo 1991 n. 2507). Il conduttore non è tenuto a corrispondere al locatore-venditore, oltre la prezzo della compravendita in base alla «denuntiatio», la mediazione corrisposta all’agente intermediario per l’avvenuta cessione dell’immobile locato (Cassazione 16 febbraio 2001 n. 2326). La comunicazione al conduttore della divisata vendita può contenere l’informazione che pende una controversia fra locatore e terzo circa la proprietà del bene, ma ciò non legittima il conduttore a subordinare l’esercizio della prelazione all’esito di tale controversia, conseguendone, in caso contrario, l’inefficacia dell’esercizio medesimo (Cassazione 19 dicembre 1996 n. 11362).