LA NATURA ABUSIVA DELL'IMMOBILE LOCATO NON COMPORTA LA NULLITÀ DEL CONTRATTO

Il conduttore di un immobile abusivo è obbligato al pagamento del canone perché l’oggetto del contratto - che ai sensi dell’articolo 1346 del codice civile deve essere lecito -, è da riferire alla prestazione ovvero al contenuto del negozio, non al bene in sé; né è illecita la causa, ai sensi dell’articolo 1343 del codice stesso, perché locare un immobile costruito senza licenza e non condonato non è in contrasto con l’ordine pubblico. L’ha stabilito la Corte di Cassazione con la decisione n. 22312 del 24 ottobre 2007, nella quale ha affermato che la norma di cui all’articolo 40 della legge n. 47 del 1985 si applica con esclusivo riferimento ai contratti relativi a diritti reali e con efficacia reale, e non ai contratti concernenti diritti relativi, quale quello oggetto del contratto di locazione.
La decisione si pone in linea con il consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale la mancanza della concessione edilizia non costituisce causa di invalidità del contratto di locazione. La circostanza che il bene locato sia abusivamente costruito può integrare un fatto penalmente rilevante a carico dei proprietari, ma non determina per ciò solo l’invalidità del contratto di locazione, la cui causa non si pone in contrasto con le ragioni di ordine pubblico che hanno ispirato le norme in materia urbanistico-edilizia e sanitaria.
Una volta che il locatore abbia provveduto alla consegna dell’immobile nessun rilievo assume la circostanza che la costruzione sia abusiva, perché ad esempio costruita su terreno demaniale. Il connotato dell’abusività, infatti, costituisce fondamento della responsabilità dell’autore dell’opera di ordine sia penale che amministrativo ma, di per sé considerato, non si ripercuote negativamente sulla validità del contratto di locazione trattandosi di rapporti distinti, regolati ciascuno da norme proprie. Anche la mancanza dei requisiti di abitabilità previsti dalla legge non determina la nullità del contratto di locazione di un immobile per uso abitativo per impossibilità dell’oggetto, se non ne impedisca concretamente in modo assoluto il godimento, sia pure con difficoltà e disagi per il conduttore (Cassazione 5 ottobre 2000 n. 13270).
Il contratto di locazione di immobile è, quindi, pienamente valido, anche se non sia stata ancora rilasciata la licenza di abitabilità. Tale rilascio può intervenire anche nel corso dell’esecuzione del contratto e il locatore non deve ritenersi inadempiente se, nonostante tale ritardo, il conduttore abbia nel frattempo potuto godere in concreto della cosa locata secondo la finalità prevista dal contratto. L’inosservanza degli adempimenti amministrativi relativi all’abitabilità o all’occupabilità dell’immobile può, invece, dar luogo alla risoluzione qualora la licenza sia stata definitivamente negata per ragioni tecniche o igieniche (Cassazione 12 settembre 2000 n. 12030). Si è, peraltro, affermato che la condotta di un soggetto che usi un immobile, sia pure destinato a usi diversi da quelli abitativi senza aver prima ottenuto o legittimamente richiesto l’autorizzazione all’abitabilità, integra l’ipotesi prevista e punita dall’articolo 221 del regio decreto 27 luglio 1934 n. 1265.
Nell’ambito della questione affrontata dalla Corte Suprema con la decisione n. 22312 del 2007 va individuata la portata della responsabilità del locatore in relazione all’idoneità o meno del bene locato. E ciò può avere rilevanza sia in tema di concessione edilizia e di licenza di abitabilità, sia in tema di autorizzazioni amministrative per l’esercizio di una determinata attività industriale e commerciale. La consegna di cosa inidonea a realizzare l’interesse del conduttore non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all’articolo 1575 n. 1 del codice civile, quando risulti che il conduttore conosceva la possibile inettitudine dell’oggetto della prestazione, accettando di conseguenza il rischio economico come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione (Cassazione 20 febbraio 1998 n. 1777).
Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili, ovvero all’abitabilità dei medesimi, non è, quindi, di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d’uso convenuta; mentre del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell’immobile, in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative, abbia costituito il contenuto dell’obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell’immobile in rapporto all’uso convenuto (Cassazione 5 novembre 2002 n. 15489).
Va precisato che l’idoneità della cosa locata all’uso pattuito assume rilievo, ai fini dell’individuazione della violazione delle obbligazioni del locatore, solo nel caso in cui questi abbia omesso di mantenerla, durante il rapporto, in stato da servire a quell’uso, oppure nel caso in cui al momento della consegna la cosa risulti affetta da vizi in precedenza occulti, tali da renderla assolutamente inidonea o apprezzabilmente meno idonea per quell’uso stesso. Non può essere desunta dall’ordinamento, invece, l’obbligazione del locatore di consegnare la cosa fornita delle dotazioni necessarie per servire all’uso pattuito, come potrebbero essere, nel caso di locale commerciale, vetri antisfondamento, serrande o ogni altra attrezzatura (Cassazione 1 luglio 2005 n. 14094).
Il principio secondo il quale, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a un determinato uso, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività promessa, e altresì adeguate a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative, non osta a che le parti possano dedurre in condizione tanto l’effettiva possibilità di apportare all’immobile le necessarie modifiche per poter svolgere l’attività prevista, quanto il fatto che esso presenti o sia in potenziale condizione di acquisire le pertinenti condizioni giuridiche funzionali al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative (Cassazione 30 aprile 2005 n. 9019).