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Il decreto 72 indica i principi a cui gli intermediari devono attenersi nello svolgimento dell’attivita'

Fabio Picciolini,  centro studi associazione  italiana istituti di pagamento e moneta elettronica

La Gazzetta Ufficiale n. 117 del 20 maggio 2016 pubblica il decreto legislativo n. 72 del 21 aprile 2016, di attuazione della direttiva 2014/17/UE, in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, nonché modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del decreto legislativo n. 385 del 1° settembre 1993 sulla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi e del decreto legislativo n. 141 del 13 agosto 2010. Entrato in vigore il 4 giugno 2016, il decreto è applicabile, per i contratti di nuova sottoscrizione, dal 1° luglio 2016, salvo le parti per cui è necessaria l’emanazione di una normativa secondaria.
La principale novità è l’introduzione nel Testo unico bancario del Titolo VI - Capo I-bis con il nome «Credito immobiliare ai consumatori».
Recependo la direttiva 2014/17/Ue, il decreto indica i principi a cui gli intermediari devono attenersi nello svolgimento dell’attività di finanziamento per l’acquisto di un bene residenziale: agire con diligenza, correttezza e trasparenza, tenendo conto dei diritti e degli interessi dei consumatori, avendo attenzione alla situazione, a eventuali necessità del consumatore e ai possibili rischi, per il consumatore stesso, per tutta la durata del finanziamento.
Entrando nell’articolato, per prima è affrontata la tematica della «Pubblicità» (art. 120-octies). Le nuove normative, oltre a rafforzare le previsioni sulla pubblicità già previste dal TUB, devono rispettare il codice del consumo in tema di «pratiche commerciali, pubblicità e altre comunicazioni commerciali», confermando che gli annunci pubblicitari devono essere corretti, chiari, non ingannevoli e non ingenerare false attese sulla conclusione del contratto di credito e sul suo costo. Le informazioni scritte fornite dall’intermediario devono essere chiare, precise, evidenziate e facilmente leggibile (o udibile), devono riportare il nome dell’intermediario finanziatore, eventualmente quello dell’intermediario del credito, se necessario sulla garanzia rilasciata e sull’ipoteca su beni immobili residenziali oppure sul diritto reale sui beni immobili residenziali.
Il tasso d’interesse deve essere riportato se fisso, variabile o composto di entrambe; inoltre devono essere indicate tutte le altre spese, commissioni e oneri compresi nel costo totale del credito. Confermata l’obbligatorietà di evidenziare il TAEG (il tasso annuo effettivo globale) e gli eventuali servizi accessori, non determinabili a priori, non inseriti nel calcolo del TAEG; inoltre, devono riportare l’importo totale del credito, la durata del contratto, il numero e l’importo delle rate, l’importo totale che il consumatore deve riconoscere al finanziatore.
Per i mutui in valuta estera deve essere precisato che il cambio rispetto all’euro può provocare variazioni delle somme da pagare. Le informazioni devono essere accompagnate da un esempio rappresentativo del finanziamento. Le informazioni contrattuali (art. 120-novies del TUB), chiare e comprensibili, devono essere sempre disponibili per il consumatore, a livello cartaceo o di supporto durevole, devono riportare le notizie che il consumatore ha il dovere di fornire al finanziatore per la corretta valutazione del merito creditizio e il termine entro il quale devono essere fornite, l’avvertenza che il credito non potrà essere concesso se il consumatore non fornirà tali informazioni, che sarà consultata una banca dati nel rispetto di quanto previsto dal Codice della Privacy, che, se disponibili, possono essere concessi servizi di consulenza.
Le informazioni sono rilasciate, dal finanziatore o dall’intermediario del credito, attraverso il modulo «Pies», Prospetto informativo europeo standardizzato, da consegnare in tempo utile e comunque prima dell’offerta o della conclusione del contratto di credito cosicché il consumatore, che abbia fornito le notizie di sua pertinenza, le preferenze sull’operazione da concludere, le informazioni personalizzate utili per confrontare l’offerta con altre proposte sul mercato, possa valutarle e decidere in maniera informata la sottoscrizione del contratto. Le eventuali informazioni aggiuntive devono essere fornite in un diverso documento.
Ricevuta l’offerta dal finanziatore o dall’intermediario del credito, al consumatore sono concessi fino a sette giorni per valutare e confrontare l’offerta con altre presenti sul mercato. L’offerta, nell’arco dei sette giorni non può essere modificata dal professionista. In caso di offerta vincolante, deve essere consegnato al consumatore la bozza del contratto di credito e il PIES se non già consegnato o se le caratteristiche dell’offerta siano diverse da quelle previste nel Prospetto già consegnato. Altri obblighi d’informazione sono stati previsti per gli intermediari del credito, tra cui l’obbligo di comunicare al finanziatore, per l’inserimento nel TAEG, il compenso ricevuto direttamente dal consumatore. Elemento fondamentale della nuova normativa è la verifica del merito creditizio (Art. 120-undecies) che rappresenta l’affidabilità economico-finanziaria del consumatore ce indicatore del rischio legato all’erogazione e alla regolare gestione di un credito.
Il finanziatore, con riferimento al rimborso del finanziamento, deve valutare, prima della sottoscrizione del contratto, il merito creditizio sulla base delle informazioni sulla situazione economica e finanziaria del consumatore, rilevate direttamente, attraverso l’eventuale intermediario del credito, una banca dati, le notizie fornite dal consumatore stesso. Se le notizie sono ritenute insufficienti, il finanziatore può chiederne l’integrazione.
Il finanziatore non può modificare in senso peggiorativo le condizioni proposte nel caso di errata valutazione del merito creditizio o incompletezza delle informazioni fornite dal consumatore salvo il caso di comportamento scorretto (omissione o falsità delle informazioni) di quest’ultimo.
L’accoglimento di una richiesta di aumento dell’ammontare del credito concesso, può avvenire solo svolgendo una nuova valutazione del merito creditizio, anche attraverso informazioni aggiornate, salvo che l’incremento sia stato già previsto nel contratto orinario. Il finanziatore deve, immediatamente, informare, gratuitamente, il consumatore della mancata concessione del credito, specificando, eventualmente, se basata sul trattamento automatico di dati comunicando i riferimenti della banca dati interessata.
Altro compito del finanziatore è di informare, preventivamente, il consumatore della prima iscrizione negativa (ritardati o mancati pagamenti) in una o più banche dati, nonché informarlo degli effetti della registrazione negativa in funzione di eventuali ulteriori richieste di accesso al credito. I finanziatori devono conferire alla banca dati informazioni esatte e aggiornate ed eventualmente correggere rapidamente eventuali errori.
Il decreto introduce nel TUB una materia completamente nuova, la valutazione dei beni immobili (art. 120-duodecies). Nella concessione del credito relativo al finanziamento di beni immobili residenziali garantiti da ipoteca, il finanziatore deve effettuare la valutazione in conformità a standard affidabili, riconosciuti a livello internazionale. Definiti, nel decreto, in maniera chiara i servizi di consulenza (art. 120-terdecies) che un finanziatore o un intermediario del credito possono offrire al consumatore.
Il finanziatore o l’intermediario del credito prima di iniziare la consulenza deve comunicare al consumatore i prodotti presi in considerazione, l’eventuale compenso a carico del consumatore. A conclusione dell’esame il consulente deve rilasciare una raccomandazione personalizzata, per uno o più contratti di credito, proporzionata alle informazioni ricevute.
Per i finanziamenti in valuta estera (art. 120-quaterdecies), sono state introdotte delle norme di maggior tutela per il debitore: diritto a convertire, in qualsiasi momento, il mutuo nella valuta principale del proprio reddito o in quella (comunicata al momento della valutazione del merito creditizio) in cui detiene le attività utilizzate per rimborsare il finanziamento, oppure nella valuta con corso legale nello Stato dell’Unione europea in cui aveva la residenza all’atto della conclusione del contratto o risiede al momento della richiesta di conversione.
Le norme sull’inadempimento del consumatore (art. 120-quinquiesdecies) sono le più innovative di tutta la nuova legge. La norma prevede che le parti, nel rispetto del divieto di patto commissorio previsto dall’art. 2744 del codice civile, una clausola (la cosiddetta «clausola di spossessamento») che autorizzi, in caso di mancati pagamenti del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene. La clausola è applicabile in caso di mancato pagamento dell’ammontare equivalente a diciotto rate mensili, mentre non è applicabile per i ritardati pagamenti previsti dall’articolo 40.2 del TUB che consentono la risoluzione del contratto di credito.
La clausola non può essere applicata ai contratti già sottoscritti né alle surroghe anche se il contratto è sottoscritto successivamente all’entrata in vigore della nuova normativa. Il mancato inserimento della clausola non può essere motivo per il finanziatore di rifiutare la sottoscrizione del contratto di credito.
L’inserimento della clausola stessa nel contratto consente, altresì, per il consumatore l’assistenza gratuita di un consulente che deve valutare la convenienza. Un perito indipendente deve valutare, secondo gli standard adottati (art. 120- duodecies), il bene immobile fornito in garanzia. Il perito è scelto con l’accordo tra le parti, in mancanza del quale è nominato Presidente del Tribunale territorialmente competente. L’applicazione della clausola di «spossessamento» comporta l’estinzione dell’intero debito del consumatore (definita «esdebitazione») anche se il ricavato fosse inferiore all’intero debito residuo del consumatore. La clausola esdebitativa è applicabile con la restituzione dell’immobile alla banca, il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale (si può ipotizzare che il legislatore abbia «pensato» a un mandato a vendere, sospensivamente condizionato all’inadempimento del mutuatario), il trasferimento dei proventi della vendita, (ancora a livello interpretativo l’immobile sia venduto direttamente dal mutuatario al valore di perizia, previo accordo che il ricavo sia riconosciuto alla banca nella misura del credito da essa vantato).
Se il valore dell’immobile ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il finanziatore deve restituire al consumatore le somme eccedenti il proprio credito. La procedura può prevedere, a favore del finanziatore, esclusivamente costi non superiori a quelli derivanti dalla gestione dell’inadempimento. Con esclusione dei casi previsti in forza della clausola di spossessamento, nel caso in cui il finanziatore escuta la garanzia a seguito di un’espropriazione immobiliare, ma rimanga un debito a carico del consumatore, il pagamento potrà avvenire solo dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.
Per la migliore applicazione della nuova disciplina è stato previsto il coinvolgimento dell’Osservatorio del Mercato immobiliare istituito presso l’Agenzia delle Entrate (art. 120-sexiesdecies), che esegue il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale e produce le comunicazioni utili per i controlli di vigilanza macro-prudenziale. La nuova metodologia di recupero del credito è applicabile solo dopo l’emanazione delle disposizioni attuative da parte della Banca d’Italia; regole che devono porre particolare attenzione da un lato agli obblighi d’informazione e di correttezza del finanziatore, dall’altro dello stato di bisogno o di particolare debolezza del consumatore.
La remunerazione e i requisiti di professionalità (art. 120-septiesdecies) del personale devono essere correlati al rispetto di quanto previsto in tutta la nuova normativa sul credito immobiliare. In tal senso il finanziatore deve assicurare che il proprio personale abbia la professionalità necessaria per offrire o concludere contratti di credito o accessori e per offrire servizi di consulenza.
Le disposizioni del decreto in tema di «Pratiche di commercializzazione abbinata» (art. 120-octiesdecies) vietano sia l’offerta sia la commercializzazione di un contratto di credito comprensivo di altri prodotti o servizi finanziari distinti, se non disponibile anche separatamente in un pacchetto. Ai contratti sono applicabili le disposizioni sulla trasparenza contrattuale previste dal TUB. La nuova disciplina si applica anche ai finanziamenti garantiti da ipoteca di durata inferiore a cinque anni e ai contratti di credito non garantiti, d’importo anche superiore a 75 mila euro, finalizzati alla ristrutturazione di un immobile residenziale.
Una seconda parte del decreto è dedicata agli intermediari del credito, tra cui va ricordata la nuova figura del consulente indipendente: il soggetto che offre professionalmente, in maniera esclusiva servizi di consulenza indipendente finalizzati alla concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma. Il consulente può essere remunerato esclusivamente dal cliente.
La lettura del decreto legislativo non consente, ancora, una valutazione definitiva della nuova legislazione, ma solo l’analisi puntuale del testo in attesa della normativa secondaria. Infatti, se da un lato può considerarsi una norma «win-win», perché aumenta la trasparenza e le tutele dei consumatori, snellisce alcune procedure alle banche di ridurre i tempi di eventuali crediti impagati, dall’altro presenta alcune contraddizioni, molti i rinvii a decreti e altre norme secondarie, che, faranno slittare l’intera applicazione della normativa al 2017, rendendo impossibile un parere articolato e finale.   

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