Mercato immobiliare • Anche le case hanno cambiato casa: immobiliare.it le ospita tutte nel proprio portale
Nel 2025 il 24 per cento degli immobili in vendita e il 21 per cento del patrimonio immobiliare italiano sarà energeticamente efficiente. Dal punto di vista energetico il 52 per cento delle nostre case si troverà almeno in una condizione adeguata, avendo magari subito riconversioni, profondi mutamenti strutturali o sostanziali riqualificazioni, anche ambientali e d’uso. Secondo un’analisi condotta da Immobiliare.it in occasione del suo decimo anno di attività, è già in essere una mutazione genetica del «sistema-casa», tanto per gli aspetti economici, quanto per l’architettura e il valore simbolico dell’abitazione nella società. La ripresa del mercato immobiliare e il miglioramento dell’offerta partiranno proprio da qui.
L’indagine è stata svolta dall’Ufficio Studi del portale immobiliare, primo in Italia per numero di annunci, utenti e clienti: è stato analizzato l’andamento del settore dal 2005 ad oggi, con proiezioni e stime sull’evoluzione della situazione tra un decennio, nel 2025.
Il periodo 2005-2015 è stato contraddistinto da una progressiva e per certi versi drammatica contrazione delle compravendite (passate da 858 mila a circa 500 mila), da un calo generalizzato dei prezzi e, soprattutto, da una perdita di valore degli immobili (stimabile attorno al 40 per cento). Questa concomitanza di fattori ha contribuito alla riduzione del ritorno sull’investimento, passato dal 6,5 per cento del 2005 all’attuale 2,5 per cento, e ha reso gli italiani più consapevoli che il valore di un immobile non è sempre destinato ad aumentare. Le case invecchiano e la qualità della vita nel loro interno, in mancanza di interventi strutturali, peggiorerà. Che il deterioramento del patrimonio immobiliare italiano sia un problema è un dato di fatto: il 47 per cento degli immobili residenziali ha oltre quarant’anni e appena il 7 per cento ne ha meno di dieci.
Cercare casa: cos’è cambiato
il decennio appena trascorso è stato contraddistinto dal boom della ricerca sul web, che ha fornito maggiori opportunità e più trasparenza. Nel 2005 solo il 9 per cento delle ricerche di una casa avveniva sul web, oggi siamo già al 63 per cento e, secondo le stime di Immobiliare.it, nel 2025 la percentuale arriverà all’80 per cento.
Dal 2005 a oggi si è assistito a un mutamento significativo della domanda di immobili residenziali, a partire dalla tipologia contrattuale: mentre nel 2005 il 71 per cento di chi cercava casa puntava all’acquisto, questa percentuale è scesa oggi al 58 per cento; in prospettiva, nel 2025 quello tra immobili in affitto e immobili in vendita si trasformerà in un vero e proprio testa a testa (44 per cento contro il 49 per cento). Nei prossimi anni assisteremo all’avvicinamento della situazione italiana a quella di altri Paesi europei, come la Germania, dove i cittadini tendono a preferire la locazione.
«A determinare questo cambiamento–dichiara Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it–contribuiranno una sempre maggiore mobilità del lavoro, la difficoltà nel disporre di un capitale iniziale per investire nel mattone e un diverso modo di percepire la casa in cui si vive. Emergeranno nuove forme di coabitazione con modalità molto simili alla condivisione di auto e oggetti, già in essere in questi anni».
Riqualificare come chiave di volta della ripresa
Se pensiamo che, nel 2015, solo il 33 per cento degli immobili residenziali in vendita può vantare un adeguato status energetico (classi A, B, C, D), è evidente come questo dato sia un ostacolo per la ripresa del mercato immobiliare: gli immobili energivori sono quelli meno appetibili e nei prossimi anni diventeranno sempre più difficili da vendere; gli immobili efficienti hanno già oggi tempi di vendita più brevi (-18 per cento rispetto a immobili oltre la classe D) e valori di mercato maggiori (+12 per cento del prezzo richiesto).
Mentre l’Unione Europea ha richiesto a tutti i Paesi membri di impegnarsi a realizzare, entro il 2020, solo edifici ad energia quasi zero (Nzeb, Near Zero Energy Buildings), negli edifici già esistenti riqualificare diventerà un imperativo categorico: da un lato per dare nuovi impulsi al mercato delle compravendite, dall’altro per offrire opportunità lavorative al comparto dell’edilizia. Senza contare che il miglioramento degli immobili già esistenti in quartieri in cui è presente una rete di servizi pubblici (strade, mezzi pubblici, ospedali, scuole ecc.) evita la creazione di cattedrali nel deserto, e di ingigantire il cosiddetto «sprawl», la dispersione urbana.
«Fenomeno nato negli anni Settanta e che ha caratterizzato fino agli inizi degli anni Duemila la scelta preferenziale degli italiani–spiega l’architetto Giovanni La Varra dello studio Barreca&La Varra e docente presso l’Università di Udine–la disordinata crescita delle periferie delle grandi città ha lasciato un enorme patrimonio dismesso alle frange delle metropoli. In aggiunta alla crisi dell’edilizia mista (casa-lavoro) e ai borghi in abbandono, un terzo dell’Italia si sta svuotando e assistiamo al ritorno degli abitanti dentro le città più grandi».
La ricerca di una casa nel 2025
Cambia la città, cambia anche l’acquirente: preparato ed esigente per quanto riguarda le tecnologie della casa - che deve essere connessa, contraddistinta dalla domotica e sempre più funzionale a chi passa poco tempo fra le mura domestiche - ma spesso disorientato e ingenuo per elementi fondamentali come l’esposizione o la luminosità dell’abitazione: compra la casa senza interrogarsi sulla tipologia di immobile davvero più idonea alle proprie esigenze o senza chiedere dov’è il Nord.
Nell’impossibilità di definire un unico modello di abitazione che tutti gli italiani vorranno comprare nei prossimi anni, quel che è certo è che il mercato immobiliare ruoterà attorno alla sostituzione: con la progressiva contrazione delle vendite per investimento, gli italiani che acquisteranno casa lo faranno al fine di sostituire la propria abitazione con una migliore, perché più grande, più luminosa, meglio posizionata o più efficiente dal punto di vista energetico. «La sfida della ripresa del settore–conclude l’amministratore delegato di Immobiliare.it–sta proprio nell’offrire una risposta a questa nuova domanda abitativa, migliorando gli edifici già esistenti (cambiando, se necessario, anche la destinazione d’uso) e ripartendo ex novo laddove non ci siano gli elementi per poter ristrutturare nel modo migliore edifici poco funzionali».
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