Agenzia del Territorio, innanzitutto, non va più confusa con l’immagine negativa e polverosa che molti hanno del Catasto. È importante sottolinearlo subito, perché sarebbe come paragonare una macchina da scrivere a un computer di ultima generazione. Detto ciò, non è di minor rilevanza il fatto che, a dirigerla, oggi, sia un’esperta di Amministrazione pubblica tributaria, Gabriella Alemanno, che da un anno guida lo sviluppo di quella che è, a tutti gli effetti, l’anagrafe dei beni immobiliari. Ciò che rende diversa e moderna l’Agenzia del Territorio - nata dalla riforma del Ministero dell’Economia e delle Finanze e operativa dal primo gennaio 2001 - è l’attenzione alla realtà, garantita dall’informatizzazione delle banche dati catastali, dall’integrazione con i dati raccolti da altri sistemi - quello della pubblicità immobiliare ad esempio -, dall’uso corretto del satellite e dalla completa accessibilità resa possibile non solo dall’uso del web ma anche dall’avvicinamento agli utenti nei luoghi da loro frequentati, gli Uffici postali per dirne uno.
L’Agenzia del Territorio pubblica oggi il Rapporto immobiliare 2009 sul settore residenziale e quello sul settore non residenziale, redatti dal suo Osservatorio del mercato immobiliare, e fa il punto su alcuni dati relativi a compravendite, quotazioni, fatturato e mutui ipotecari, specificando, oltre al resto, come a Roma e Milano il calo delle compravendite nel 2007-2008 sia stato rispettivamente del 13,6 e del 13,1 per cento e, in campo nazionale, del 15,1 per cento. La dettagliatezza e l’informatizzazione dei dati in possesso dell’Agenzia rendono possibile una più corretta valutazione delle rendite catastali e, di conseguenza, una maggiore coincidenza con la realtà immobiliare italiana della base imponibile dalla quale, in altra sede, vengono determinate le entrate erariali. Restano tuttavia la neutralità dell’Agenzia rispetto al tema fiscale e il suo impegno a garantire ai cittadini la più elevata rispondenza al vero dei dati catastali e della classificazione immobiliare. A tutti i nuovi servizi dell’Agenzia del Territorio sta pensando Gabriella Alemanno.

Domanda. Una donna per la prima volta alla direzione dell’Agenzia del Territorio: che cosa vi ha trovato?
Risposta. Innanzitutto una sfida e una realtà molto tecnocratica. Ho una storia personale tutta nella Pubblica Amministrazione e sono pertanto a conoscenza del fatto che si tratti di un ambiente molto tecnico e caratterizzato da una mentalità rigorosa. Di ciò ho dovuto prendere atto nell’applicare il mio sistema manageriale, soprattutto in un’Amministrazione che non ha personale giovane né ha avuto grandi ricambi nel tempo, ma consta di un’organizzazione impostata su criteri e procedure consolidate negli anni. Con essi sono state realizzate molte iniziative come il complesso passaggio dal cartaceo al telematico messo a punto negli anni precedenti al mio arrivo. Ho ritenuto di portare avanti un ulteriore processo di informatizzazione e sviluppo degli investimenti, con l’intenzione di dare all’Agenzia una nuova immagine. Di fronte ai risultati ottenuti, all’impostazione che ho dato all’Agenzia che dirigo, allo sviluppo dei servizi cui ci siamo dedicati, alla grande visibilità delle nostre iniziative, la diffidenza iniziale nei confronti di una donna oggi è stata superata.

D. Qual’è stata la sua carriera prima dell’Agenzia del Territorio?
R. Sono orgogliosa di esser progredita all’interno della Pubblica Amministrazione, perché è un mondo istituzionale. Cominciai in un ufficio periferico delle Entrate, e fino al 2002 mi sono occupata solo della parte tributaria con vari incarichi, dal Dipartimento delle Entrate, alla Scuola, al Servizio consultivo e ispettivo tributario. Essendo avvocato, ho sempre avuto interesse ad approfondire i problemi tributari, più che altro di carattere interpretativo e connessi alla normativa tributaria. Quindi, in qualità di direttore per le Strategie e vicedirettore generale presso i Monopoli di Stato, mi sono occupata del rilancio dell’Amministrazione in un settore piuttosto complicato quale quello del gioco pubblico che, pur avendo un rilevante ruolo nell’economia generale, ha anche significativi effetti sociali: ho dovuto fare attenzione a entrambi gli aspetti. Dopo sei anni molto impegnativi nei Monopoli, nel 2008 sono divenuta direttore dell’Agenzia del Territorio, Ente pubblico vigilato dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

D. Quali sono i rapporti dell’Agenzia con le altre istituzioni e il mondo delle associazioni?
R. Se negli ultimi anni ha avuto molte emergenze da gestire e un voluminoso arretrato da smaltire, e si è dedicata intensamente alla conversione informatica che ho trovato molto avanti, oggi l’Agenzia trova una situazione ancora più favorevole: l’arretrato cartaceo non esiste più, i servizi sono quasi tutti informatizzati, li stiamo potenziando creandone dei nuovi. Intendiamo migliorare la qualità dei dati rendendoli sempre meno opachi in collaborazione con l’Anci, la Confcommercio, la Confesercenti, la Banca d’Italia. Cerchiamo di farci conoscere partecipando a convegni e iniziative su molti temi di nostro interesse, per render note le potenzialità dell’Agenzia; nel momento in cui esse sono manifeste, il cittadino è più consapevole di ciò che può chiedere all’Amministrazione.

D. Come convincere che l’Agenzia del Territorio è totalmente diversa dal precedente Catasto?
R. Sin dalla mia prima entrata in Agenzia mi sono resa conto che l’informatizzazione aveva eliminato molta polvere. Oggi essa è espressione di eccellenza anche per l’Italia. Miglioriamo costantemente la qualità dei dati anche attraverso la progressiva integrazione delle informazioni catastali con quelle della pubblicità immobiliare: ciò che vogliamo - la realizzazione di una banca dati integrata - permetterà di certificare la titolarità della proprietà e degli altri diritti reali sui beni immobili. L’ultimazione di questo progetto sarà possibile con la completa informatizzazione degli archivi di pubblicità immobiliare.

D. Questo implica anche un diverso accertamento fiscale connesso con la proprietà?
R. No, è solo un tema di conoscenza: non gestiamo i tributi, ma il sistema di riclassamento delle rendite catastali che costituiscono la base imponibile per i tributi erariali e locali. Sarà altrove che l’aumento della base imponibile determinerà l’aumento delle entrate.

D. Com’è la situazione del mercato immobiliare?
R. Soffre di un rallentamento: dopo un andamento crescente negli ultimi anni, si è verificata una frenata nel 2008 e nel primo trimestre del 2009. I nostri dati sugli immobili residenziali hanno rilevato una riduzione delle compravendite nel 2008 di circa il 15 per cento rispetto all’anno precedente, e nel primo trimestre del 2009 del 18 per cento rispetto al primo trimestre del 2008. Sostanzialmente i prezzi si sono adeguati all’inflazione. Nei settori non residenziali, quali il terziario o il commerciale, la situazione è peggiore: i prezzi sono saliti e non accennano a diminuire.

D. Dal recente Rapporto realizzato dall’Agenzia del Territorio in collaborazione con l’Assilea, che raggruppa le società di leasing, è emerso che nelle compravendite di immobili a destinazione commerciale e produttiva il leasing è la forma di finanziamento preferita dalle imprese. Di che si tratta?
R. L’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio conta dal 2007 anche sul contributo informativo delle schede immobiliari relative alle compravendite in leasing fornite dall’Assilea. Si tratta di informazioni dettagliate in quanto ogni immobile viene attentamente periziato dalla società di leasing prima di procedere all’acquisto.

D. Con gli strumenti in possesso dell’Agenzia del Territorio è possibile avere un’idea sul trend del mercato nel prossimo futuro?
R. Rileviamo soltanto i dati reali e non esprimiamo previsioni; attendiamo il prossimo trimestre per rilevare l’andamento del mercato.

D. L’Agenzia sta sviluppando una molteplicità di servizi per il cittadino, e ciò rientra non solo e non tanto in un piano di comunicazione, quanto nell’esigenza di far conoscere all’utente le novità e i cambiamenti di questo ente e modificarne il giudizio. Cosa state facendo esattamente?
R. Stiamo sviluppando molti servizi: innanzitutto l’integrazione dei meccanismi convenzionali con le categorie professionali. Abbiamo creato una serie di nuove connessioni che facilitano la vita del cittadino, ad esempio con le Poste Italiane: stiamo portando la visura dei nostri dati in 6 mila sportelli e, sebbene il servizio non sia ancora attivo, è in via di perfezionamento l’accordo che ci porterà dentro gli uffici postali. Dalla rete i nostri servizi sono accessibili a tutti, ed è come se l’Agenzia avesse, nel proprio portale, un ufficio virtuale. Ma dobbiamo fare attenzione anche agli utenti che non usano internet, alcuni pensionati ad esempio, o coloro che non ne sono pratici: proprio andando a riscuotere la pensione avranno la possibilità di chiedere una visura. La realizzazione della banca dati informatizzata costituisce una delle innovazioni di maggior rilievo della nostra Agenzia.

D. Quali altri servizi state approntando per collegare le organizzazioni territoriali ai dati dell’Agenzia?
R. Teniamo molto al completamento di uno stradario nazionale, con la creazione di standards di definizione di strade e piazze in modo che in tutta Italia si possano collegare gli immobili agli indirizzi. Con il Mude, modello unico digitale per l’edilizia, invece, intendiamo fornire uno strumento tecnico che consenta ai Comuni, nella fase di costruzione di un immobile cioè quando viene presentata la dichiarazione di inizio attività, di introdurre immediatamente le variazioni di carattere edilizio che vengono trasmesse in catasto. La progettazione del Mude, per il quale è stata di recente istituita una Commissione tecnica, permetterà una significativa integrazione tra gli atti relativi all’edilizia trattati dai Comuni quali i «permessi a costruire» o le «Dia», e gli atti di aggiornamento catastale.

D. Quale collegamento ha con l’Agenzia del Territorio un italiano residente all’estero?
R. Stiamo sviluppando con il Ministero degli Esteri un servizio per chi si trova fuori dal Paese: all’inizio lo attueremo probabilmente solo a Bruxelles, poi vedremo come svilupparlo nelle ambasciate. Con esso permetteremo agli uffici consolari di fornire informazioni sui dati catastali ai cittadini italiani residenti all’estero, ma anche agli stranieri interessati al nostro mercato immobiliare.

D. In materia di ambiente, sulla base di una disciplina catastale del 1949, lei, con una risoluzione del 2008, ha ritenuto che la tassa sugli immobili si applichi anche agli impianti eolici e fotovoltaici di categoria D1, considerandoli opifici. Perché?
R. Perché sono strutture fisse che producono reddito. Stiamo comunque operando a favore dell’ambiente in modo sperimentale: in Lombardia stiamo attuando il «catasto energetico» che consentirà, dai dati catastali, di accertare in misura più dettagliata il consumo d’energia. Il programma punta sull’incrocio dei dati sui consumi con quelli catastali, ma non ha trovato un consenso unanime, com’era prevedibile. Dal canto nostro noi ci consideriamo un’entità tecnica e ci mettiamo a servizio di una precisione superiore in ciò che interessa il Territorio, che prescinda da fini ulteriori, discussi in altre sedi.

D. Non è sempre chiara la distinzione tra case di lusso e case popolari. In che consiste la progettata riforma degli estimi?
R. Stiamo sperimentando la riclassificazione in alcune città. Abbiamo riclassificato 4 micro-zone a Milano con un’operazione riguardante circa 15 mila immobili urbani, allo scopo di apportare benefici al capoluogo lombardo. Ciò che è necessario sottolineare è che, per effettuare tale riclassificazione, sono richiesti ben due input da parte del Comune interessato, in due momenti diversi, pertanto l’incipit non è il nostro.

D. Quali rapporti esistono tra l’Agenzia del Territorio e il fisco?
R. Le banche dati catastali erano nate con una prospettiva assolutamente fiscale, perché le rendite catastali dovevano servire per determinare i tributi. Una volta immessi nel sistema i dati, essi sono valsi anche come stime utili per l’osservazione del mercato immobiliare. Resta la nostra propensione verso la funzione fiscale e per questo abbiamo posto in essere tutta una serie di attività - alcune previste dal legislatore, altre internamente - per garantire e migliorare la qualità dei dati, che sostanzialmente aumenta anche la base imponibile implicando un riclassamento della rendita.
D. Un esempio?
R. Tra le molteplici attività con valore fiscale, la più significativa è stata quella dell’accatastamento di un milione e mezzo di immobili mai dichiarati e di 800 mila immobili che hanno perso i requisiti della ruralità. L’abbiamo determinato in modo reale: non si tratta di una presunzione giuridica, perché l’abbiamo fatto in modo plastico attraverso le ortofoto incrociate con le nostre mappe catastali. Ma non è detto che i risultati rivelino sempre evasione fiscale: bisogna compiere accertamenti e capire se l’immobile è in fase di costruzione; fino a che non è costruito, esso non deve essere accatastato, o può trattarsi di un immobile fatiscente. In ogni caso non è nella nostra competenza procedere a quel tipo di accertamenti, ci limitiamo semplicemente a dare atto della realtà territoriale nel modo più dettagliato possibile.

D. Cosa pensa del modello organizzativo delle agenzie fiscali?
R. L’Agenzia ha indubbiamente una propria validità nell’essere un modello organizzativo flessibile, che più si confà al perseguimento degli obiettivi istituzionali che ci siamo prefissati. Ciò ha permesso anche ai nostri dipendenti di avere un’indennità «di risultato» nella produttività. Desidero sottolineare questo poiché per noi è importante la meritocrazia, e siamo molto orgogliosi della presenza, all’interno del nostro Ente, di validi operatori che si impegnano quotidianamente e personalmente per la riuscita di un lavoro comune. Molti settori amministrativi hanno compiuto grandi passi in avanti e raggiungono livelli di eccellenza rispetto alle altre amministrazioni europee.